老旧楼栋多、产权复杂、居民诉求多样、法律意识不强……这些是大多数老旧小区治理面临的难题。枣营北里辖区内的福景苑小区也不例外，电梯日常维护、费用收缴、车库管理等各种问题交织，物业纠纷频出，业主拨打12345热线投诉物业不作为的电话达上百次，更换物业的呼声也越发强烈。
然而，新的物业公司如何选聘、如何厘清产权归属、怎么确定专有部分面积……这些问题让社区工作人员倍感焦虑。“这是一个很大的挑战。更换物业涉及的事情非常专业和庞杂，我们也是从零开始，对于相关法定程序的了解不够深入。”社区党委副书记韩露表示，更换物业既要考虑到业主的实际诉求，也要避免过程中产生新的矛盾纠纷。
由社区党委牵头，福景苑小区正式组建物业管理委员会，社区搭建多方沟通平台，同时进一步整合资源。为了确保更换物业程序规范有效，社区多次向酒仙桥法庭“取经”，邀请酒仙桥法庭的工作人员参与到更换物业的全流程中，指导社区和物管会明确各方权限，共同编写了选聘方案和招标文件，并召开了全体业主会议，更换物业工作有条不紊地进行着。
小区召开全体业主会议。
但意料之外的事情发生了。
原物业公司以部分业主常年拖欠物业费、严重影响公司正常运营为由起诉业主，这直接导致小区物业服务企业更换工作陷入僵局。为了确保新老物业能够实现平稳过渡，社区党委立刻搭建调解平台，与酒仙桥法庭的法官和调解员共同进行调解，一方面通过此前判决案例、普法讲解等方式告知业主面临的法律风险，劝说业主补缴物业费，另一方面根据原物业服务情况引导物业公司制定统一折扣，最终达成一致。2024年6月，原物业同意撤出小区，撤场次日，应急物业正式入驻。
“应急物业入驻后，小区的管理有了大幅改善。目前小区物业费收缴率达96.2%，居民的满意度明显提升。”韩露告诉记者，2019年起，社区就成立了物业联盟党支部，通过与酒仙桥法庭党支部结对子，从源头治理物业管理难题。之后，司法力量参与社区治理的形式一直在不断创新，法官进社区收集居民的法律需求，编写物业矛盾纠纷典型案例，制作普法视频，现场调解纠纷，不仅提高了居民的法律意识，也提升了物业的服务管理水平。
【治理亮点】
物业管理是城市治理的关键小事，既与城市居民生活水平息息相关，又与城市治理的精细化程度密切相关。
为了破解物业治理难题，社区邀请酒仙桥法庭党支部指派法官以党支部副书记（席位制）的身份加入枣营北里社区物业联盟党支部，提升了专业指导能力。社区以党建为引领，以居民需求为导向，引入司法资源探索社区治理新路径，推动物业矛盾源头治理。
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