截至上半年末，公募REITs总市值突破2000亿元。今年以来，多数REITs产品获得正收益，涨幅最高的嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超50%。
行业头部效应逐渐凸显。截至上半年末，头部三家基金公司管理了近40%的REITs规模，69只已成立的公募REITs分别来自25家基金管理人。不过，今年以来，南方基金、汇添富基金、中银基金、创金合信基金等纷纷入局，成为REITs市场新的参与者。
业内人士表示，目前我国REITs行业还处于初级发展阶段，各类机构都有机会参与其中，但后来者或需放弃“大而全”的想法，转而追求“小而美、专而精”。
头部效应凸显
截至6月30日，已上市的68只公募REITs总市值突破2000亿元大关。
Wind数据显示，截至7月4日收盘，2025年1月1日之前已上市的58只REITs中，57只今年以来取得正收益。其中，嘉实物美消费REIT涨幅最高，今年以来涨幅达51.84%，华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、华夏大悦城（000031）商业REIT紧随其后，涨幅均超48%。共有16只REITs今年以来涨幅超过30%，13只REITs涨幅在20%—30%。
整体看，REITs市场头部效应显著。69只已成立的公募REITs分别来自25家基金管理人，既有华夏基金、易方达基金、南方基金等头部公募，也有中航基金、中信建投（601066）基金、东吴基金等中小型公募。
此外，截至上半年末，在69只已经成立的公募REITs中，华夏基金独占14只，中金基金旗下共有10只，其余各家机构REITs产品数量均不足5只。
从基金规模来看，华夏基金REITs规模突破340亿元；中金基金紧随其后，REITs规模超过280亿元；平安基金公募REITs规模也超过150亿元，位列第三；其他各家机构旗下公募REITs规模均在十几亿元到85亿元。
后来者积极突围
从上半年的新成立REITs名单看，后来者正在积极突围。
今年上半年，南方基金、汇添富基金、中银基金三家公募均有公募REITs产品成立或上市。
汇添富基金在上半年成功发行两只公募REITs。其中，汇添富九州通（600998）医药REIT于2月17日成立，募资规模为11.58亿元。汇添富上海地产租赁住房REIT作为第二只产品，于3月21日成立，募资规模为13.62亿元。
南方基金在上半年发行了南方顺丰物流REIT，还有南方万国数据中心REIT和南方润泽科技（300442）数据中心REIT即将发行。
6月26日，中银基金旗下首只REIT——中银中外运仓储物流REIT成立。
此外，6月19日，创金合信首农产业园REIT获批，募集份额为10亿份，这是创金合信基金旗下首只公募REITs产品。这只产品获批，标志着创金合信基金正式进入公募REITs赛道。
公开信息显示，创金合信首农产业园REIT的底层资产为中关村移动智能服务创新园，位于北京市海淀区上地区域，是三元牛奶厂旧址经更新改造后打造的产业园区。据悉，该产业园自2021年投入运营以来，已吸引快手、小米等企业入驻。
另外，创金合信基金旗下的另一只REIT产品——创金合信电子城产业园REIT于今年5月获上交所受理。
追求“小而美、专而精”
整体看，目前REITs产品规模较大、产品数量较多的基金公司，其股东方都有着深厚的投行业务底蕴。
“目前，很多基金公司在REITs项目的承揽、承做和项目评估方面都与股东方建立了协同机制。”一位资深REITs业内人士表示，“也有部分基金公司依靠自身的资源禀赋获得一些项目，但这种情况属于少数。”
“头部效应是REITs市场逐渐走向成熟的标志。”某公募基金REITs业务负责人表示，成熟的REITs管理人在资产筛选、尽职调查、主动管理、风险控制方面积累了深厚经验，其良好的历史业绩和品牌也更容易获得投资人信任，从而形成良性循环。
在上述REITs业务负责人看来，目前我国REITs行业处于初级发展阶段，各类机构也都有机会参与，但后来者需放弃“大而全”的想法，转而追求“小而美、专而精”，专注于具有独特增长潜力的细分赛道，如专业化的产业园区、特定区域的城市更新项目、与新能源结合的不动产等等；或在选定的细分领域建立深厚的行业认知、资源网络和独特的管理能力，成为该领域的“专家型REITs”。
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